Stand: Januar 2016
Das ungarische Recht unterscheidet beim Immobilienerwerb grundsätzlich zwischen dem
Erwerb von landwirtschaftlichen und nicht landwirtschaftlichen Flächen.
Daneben wird zwischen dem Immobilienerwerb durch In- und Ausländer unterschieden. Für
Ausländer gelten insofern weitergehende Beschränkungen als für Inländer.
Als Ausländer gelten Personen, die keine Staatsangehörigen von EU-Mitgliedsstaaten sind.
I. Allgemeines zum Grundstückserwerb
Unabhängig von der Qualifizierung des Grundstücks sind bei dem Grundstückserwerb
bestimmte Besonderheiten zu beachten.
Zur Übertragung des Eigentumsrechts an einem Grundstück durch Kauf bedarf es eines
schriftlichen Kaufvertrags, der entweder von einem Notar abgefasst oder von einem
Rechtsanwalt errichtet und gegengezeichnet ist.
Der Antrag auf Eintragung in das Grundbuch muss innerhalb von 30 Tagen nach
Kaufvertragsabschluss gestellt werden, andernfalls wird eine entsprechende
Versäumnisbuße fällig.
Ein Ausländer, der über keinen inländischen Wohnsitz verfügt, benötigt einen
Zustellungsbevollmächtigten in Ungarn.
Steuerlich fällt beim Immobilienerwerb eine Grunderwerbssteuer (4%) an. Zudem ist die
Veräußerung umsatzsteuerpflichtig (27%), soweit der Verkäufer Subjekt der Umsatzsteuer
ist. Von der Umsatzsteuer befreit sind jedoch Grundstücke, die nicht als Bauland
vorgesehen sind, sowie Wohnimmobilien (mit Ausnahme des Verkaufs vor Baubeendigung
und des ersten Verkaufs nach Baubeendigung). Des Weiteren ist jährlich eine Grundstücksund
Gebäudesteuer abzuführen.
II. Landwirtschaftliche Flächen
1. Erwerbsverbot
Das Gesetz Nr. 122 aus dem Jahre 2013 über den Verkehr von land- und
forstwirtschaftlichen Böden regelt den Erwerb und die Nutzung von landwirtschaftlichen
Flächen in Ungarn.
Das Gesetz enthält für Ausländer ein grundsätzliches Erwerbsverbot.
Als land- bzw. forstwirtschaftlich genutzte Böden sind nach dem Gesetz Grundflächen
einzustufen, die im Grundbuch in den Bewirtschaftungszweigen Acker, Wein- und
Obstplantage, Garten, Wiese, Weide (Rasen), Schilf, Wald bzw. aufgeforstete Fläche
registriert sind
Entscheidend für die Qualifikation ist die Registrierung im Grundbuch. Die tatsächliche
Nutzung ist diesbezüglich irrelevant.
Unter den Erwerbsbegriff fallen auch Tausch und Schenkung. Das Erwerbsverbot gilt
dagegen nicht bei einem Eigentumserwerb infolge gesetzlicher Erbschaft, Enteignung und
bei einer Entschädigungsversteigerung.
Von dem Erwerbsverbot sind neben den Ausländern auch inländische juristische Personen
und sonstige Organisationen erfasst. Damit kann ein Ausländer das Erwerbsverbot nicht
dadurch umgehen, in dem er eine inländische Gesellschaft gründet und über diese
versucht, das Grundstück zu erwerben.
2. Ausnahmen
Für Ausländer aus den EU-Mitgliedsstaaten gilt seit der EU Osterweiterung eine Lockerung
des strengen Erwerbsverbotes.
Nicht als Landwirt angesehene inländische natürliche Personen und Staatsangehörige der
EU- Mitgliedstaaten dürfen ein Eigentumsrecht an Böden erwerben, wenn die Flächengröße
der in ihrem Besitz befindlichen Böden zusammen mit der Flächengröße der zu erwerben
beabsichtigten Böden einen Hektar nicht übersteigt. Landwirte dürfen ein Eigentumsrecht
an Grund und Boden in einem Umfang von dreihundert Hektar erwerben (Maximalhöhe des
Bodenerwerbs).
Landwirte sind laut Gesetz in Ungarn registrierte inländische natürliche Personen bzw.
Staatsangehörige von EU-Mitgliedstaaten, die über eine Qualifikation in der Fachrichtung
Landwirtschaft oder Forstwirtschaft verfügen oder mangels dessen nachweislich seit
wenigstens drei Jahren kontinuierlich in Ungarn eine land- bzw. forstwirtschaftliche
Tätigkeit betreiben.
Die Veräußerung eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks ist nicht beliebig möglich,
sondern muss behördlich genehmigt werden. Die Einzelheiten sind auch im Gesetz
geregelt. Es gibt Vorverkaufsrechte zugunsten des ungarischen Staates sowie zugunsten
bestimmter Nachbarn und regionaler Landwirte. Der Erwerber muss sich zusätzlich zu den
vertraglichen Verpflichtungen in einer Privaturkunde mit voller Beweiskraft oder in einer
öffentlichen Urkunde bestimmten gesetzlichen Verpflichtungen unterwerfen.
Nicht-landwirtschaftliche Flächen
Staatsbürger eines Mitgliedsstaates sowie in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union
eingetragene juristische Personen oder Organisationen ohne Rechtspersönlichkeit können
das Eigentumsrecht einer nicht als Ackerland angesehenen Immobilie unter den gleichen
Bedingungen wie inländische Personen (ohne Genehmigung) erwerben.
Möchte ein Ausländer eines Drittstaates eine nicht-landwirtschaftliche Fläche bzw.
Immobilie erwerben, so benötigt er eine Genehmigung.
Die Genehmigung wird entsprechend der Regierungsverordnung 251/2014 (über den
Immobilienerwerb von Ausländern) vom Leiter der Hauptstädtischen Regierungsstelle bzw.
der Regierungsstelle des Komitats erteilt. Die Genehmigungserteilung ist eine
Ermessensentscheidung.
Sie kann verweigert werden, wenn die Interessen der Selbstverwaltung oder sonstige
öffentliche Interessen verletzt sind.

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